はじめに｜保土ヶ谷・戸塚で「親名義のまま」の実家・土地をお持ちの方へ

「親が亡くなったのはもう10年以上前だが、実家の名義変更はしていない」「祖父の代から名義が変わっていない土地があるらしいが、詳しいことは分からない」——保土ヶ谷・戸塚エリアで不動産を所有されている方から、このようなお話をお伺いする機会が増えています。これまでは相続登記に法律上の期限がなく、急いで手続きをしなくても実害がないケースが多かったため、「特に困っていないから」とそのままにしてきた方も少なくありません。

しかし、2024年4月からの法改正により、この状況は大きく変わりました。相続登記は法律上の義務となり、しかもこの義務は今後発生する相続だけでなく、何十年も前に発生した過去の相続にも適用されます。「うちは今のところ何も困っていないから大丈夫」と考えている方こそ、一度立ち止まって確認していただきたい内容です。

さらに見落とされがちなのが、「親が固定資産税をずっと払ってくれていたのだから、名義変更もきちんとしてくれているだろう」という思い込みです。実際には、税金の支払いと登記簿上の名義は全く別の制度です。そのため、ご両親が長年にわたって納税を続けていても、法務局に登録されている所有者名は亡くなった祖父母や、さらにその前の代のままというケースがあります。そして、いざご自身の親が亡くなって相続の手続きを始めたところで、初めて「名義が何代も前のままだった」と発覚することがあるのです。この記事では、なぜこうした状況が生まれるのか、放置を続けるとどのようなリスクがあるのか、そして期限内に対応するために今から何をすべきかを、順を追って解説していきます。なお、実家自体を今後使う予定がなく、そもそも相続すべきかどうかで迷っているという方は、相続放棄という選択肢も含めた判断基準を別記事でご紹介していますので、あわせてご参照ください。

相続登記の義務化は「過去の相続」にも遡って適用される

相続登記の義務化と聞くと、「これから新たに相続が発生した場合だけの話」と誤解されがちですが、実際にはそうではありません。すでに発生している過去の相続についても、名義変更が済んでいなければ義務化の対象になります。

2024年4月より前に発生した相続も対象になる

今回の法改正の大きな特徴は、施行日である2024年4月1日より前に発生した相続についても、遡って義務化の対象になるという点です。10年前、20年前、あるいはそれ以上前に発生した相続であっても、名義変更が済んでいなければ、現在の所有者（相続人）に登記申請の義務が生じます。「昔のことだから今さら関係ない」という考え方は通用しなくなっていますので、まずはご自身やご家族が所有している不動産に、名義変更が済んでいないものがないかを確認することが第一歩になります。

猶予期限は2027年3月31日まで

過去の相続については、いきなり義務違反として扱われることのないよう、一定の猶予期間が設けられています。具体的には、施行日である2024年4月1日から3年間、つまり2027年3月31日までに相続登記の申請を行えば、義務を果たしたものとして扱われます。逆にいえば、この期限までに正当な理由なく手続きをしていない場合は、義務違反の状態になってしまうということです。期限までまだ時間があると感じるかもしれませんが、後述するように、相続の手続きには相応の準備期間が必要になるため、決して余裕のあるスケジュールとはいえません。

期限を過ぎると10万円以下の過料の対象になる可能性がある

正当な理由なく期限内に相続登記の申請を怠った場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。ここでいう「正当な理由」とは、例えば相続人の数が極めて多く戸籍収集に時間がかかっている、遺産分割協議で争いが生じ調停や審判に至っているといった、やむを得ない事情を指すとされています。単に「忙しかった」「知らなかった」という理由は、正当な理由として認められにくいとされていますので注意が必要です。また、過料は法務局の登記官による催告を経た後、裁判所への通知を経て科されるものであり、期限を過ぎた瞬間に自動的に科されるわけではありませんが、催告を受けてから慌てて対応しようとしても、戸籍収集や協議には相応の時間がかかるため、結果的に間に合わないという事態にもなりかねません。

「親が固定資産税を払っていたから名義も変わっているはず」は要注意

相続登記のご相談では、「親が固定資産税をずっと払っていたので、名義変更も済ませてくれていると思っていた」というお話をよくお聞きします。ところが、実際に相続が発生して手続きを始めてみると、名義が変わっていなかったことが初めて判明する、というケースは少なくありません。

固定資産税の課税と登記の名義は別に管理されている

固定資産税は、各市区町村が独自に管理している課税台帳に基づいて課税されるものであり、法務局が管理する登記簿とは別の制度です。そのため、登記簿上の所有者名義が何十年も前の祖父や曾祖父のままであっても、市区町村側の課税台帳に「代表して納税する人」として記録されていれば、その方のもとに納税通知書が届き続けることになります。納税を続けていることと、登記の名義が変更されていることは、まったく別の話なのです。

納税通知書が届き続けるため、名義未了に気づく機会がない

親世代が代表して納税を続けている場合、毎年きちんと納税通知書が届くため、家族の側から見ると特に問題がないように感じられます。「親が管理してくれているから安心」と考えて、登記の状況を確認する機会がないまま年月が過ぎていくことも珍しくありません。その結果、登記簿上の所有者は亡くなった先代のままという状態が、何代にもわたって続いてしまうことがあります。

 

このような状態は、ご両親が亡くなって相続手続きを始めた段階や、売却・活用を検討した段階で、初めて発覚しがちです。「まさか名義が祖父のままだったとは」と驚き、そこから慌てて戸籍を集め始める方も少なくありません。早い段階で実態を把握しておくことが、将来の負担を減らすことにつながります。

本当の名義は法務局の登記事項証明書でしか確認できない

現在の正確な所有者名義を確認するためには、固定資産税の納税通知書ではなく、法務局で取得できる「登記事項証明書（登記簿謄本）」を確認する必要があります。登記事項証明書は、対象の不動産の地番・家屋番号が分かれば、法務局の窓口やオンラインの登記情報提供サービスを通じて誰でも取得することができます。保土ヶ谷・戸塚エリアの不動産であれば、管轄は横浜地方法務局になります。

ご自身で取得することもできますが、地番や家屋番号が分からない、どの証明書を取ればよいか迷うといった場合には、当事務所にご相談いただければ、こちらで登記情報を取得して名義を確認することも可能です。まずは現在の登記名義を客観的に確認することが、対応の第一歩です。

放置を続けることで起こる「数次相続」のリスク

名義変更をしないまま長期間が経過すると、単に「義務違反になる」というだけでなく、手続きそのものがどんどん難しくなっていくという実務上の問題があります。

相続人が亡くなるたびに、次の世代へ権利が細分化されていく

最初の相続が発生した時点で名義変更をしていないと、その後、当時の相続人自身が亡くなった際に、さらにその方の相続人（子や孫など）へと権利が引き継がれていきます。これを「数次相続」と呼びます。数次相続が重なるほど、最終的に関わる相続人の人数は雪だるま式に増えていき、関係性も薄くなっていく傾向があります。

相続人が増えるほど、遺産分割協議の合意形成が難しくなる

相続登記を進めるためには、原則として相続人全員の同意に基づく遺産分割協議書への実印での押印と、印鑑証明書の添付が必要です。相続人が数名程度であれば比較的スムーズに進む協議も、数次相続によって相続人が十数名、あるいはそれ以上に膨れ上がってしまうと、全員から協力を得ること自体が大きな負担になります。中には面識のない親族や、海外に居住している親族が含まれているケースもあり、連絡を取ること自体に多くの時間を要することもあります。

例えば、当初の相続人であった兄弟姉妹のうち一人が既に亡くなっており、その方の子ども（甥や姪にあたる相続人）が代わりに協議に参加しなければならない、といった状況は珍しくありません。会ったことのない親族に事情を説明し、遺産分割協議書への実印の押印と印鑑証明書の提出を依頼するのは、精神的にも大きな負担がかかります。話し合いが難航し、期限までに合意形成ができないという事態も十分に起こり得るため、早めの着手が重要になります。

何十年も前の相続ほど、戸籍収集の負担が大きくなる

相続人を正確に確定するためには、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍をすべて収集する必要があります。相続の発生から時間が経過しているほど、対象となる戸籍の数は増え、古い戸籍は手書きで読み取りにくいことも多く、収集そのものに数ヶ月単位の時間がかかることも珍しくありません。

特に、亡くなった方が生涯のうちに本籍地を何度も移している場合や、結婚・離婚・転籍を繰り返している場合には、それぞれの本籍地があった市区町村役場ごとに、郵送で戸籍を取り寄せる必要が生じます。返信までに数週間かかることも多く、一箇所ずつ順番に請求していては、それだけで数ヶ月が過ぎてしまうことも十分に考えられます。「まだ期限まで時間があるから」と後回しにしているうちに、気がつけば期限直前になっていたという事態を避けるためにも、早めの着手が重要です。

期限内に間に合わせるために、今からできること

ここまでご紹介してきたリスクを踏まえ、2027年3月末の期限に向けて、今からできる具体的な対応を整理します。

まずは名寄帳・登記事項証明書で現在の名義を確認する

最初のステップは、現状把握です。市区町村役場で「名寄帳」を取得すれば、その方が所有している不動産の一覧を確認することができ、思わぬ土地の持ち分などが見つかることもあります。あわせて、対象不動産の登記事項証明書を取得し、現在の登記名義が誰になっているのかを正確に確認しましょう。この段階で「やはり先代の名義のままだった」と判明した場合は、次のステップに進む必要があります。

なお、当事務所にご相談いただければ、不動産の所在地などの情報をもとに、こちらで登記情報を取得して名義の状況を確認することも可能です。ご自身で法務局に足を運ぶ時間がない方や、何から確認すればよいか分からない方も、お気軽にご相談ください。

相続人の範囲を早めに把握し、戸籍収集に着手する

名義変更が必要だと分かったら、なるべく早い段階で戸籍収集に着手することをおすすめします。前述の通り、何十年も前の相続ほど戸籍収集には時間がかかる傾向があるため、期限が近づいてから動き始めるのではなく、余裕を持ったスケジュールで進めることが、義務化の期限に確実に間に合わせるための鍵になります。

遺産分割協議がすぐにまとまらない場合は相続人申告登記という選択肢もある

戸籍収集を進める中で、相続人の数が多く、全員での話し合いがすぐにはまとまりそうにないと分かることもあります。そうした場合に備えて設けられているのが「相続人申告登記」という制度です。これは、正式な相続登記が完了していなくても、自分が相続人の一人であることを法務局に申し出ることで、過料の対象から外れることができる暫定的な制度です。ただし、これはあくまで一時的な対応であり、その後もあらためて遺産分割協議を成立させ、正式な相続登記を行う必要がある点には注意が必要です。ご自身のケースでどの手続きを選ぶべきか判断が難しい場合は、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

また、名義変更に必要な一連の手続きの流れそのものについて、あらかじめ全体像を把握しておきたいという方は、以下の記事もあわせてご参照ください。

保土ヶ谷・戸塚の相続登記に関するよくある質問（Q&A）

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